Αυτό είναι το τελικό σχέδιο για το Ελληνικό

23-10-2017, 10:03

Ομαλή ένταξη του νέου μητροπολιτικού πόλου στο γειτονικό του περιβάλλον, σχεδιασμένη ανάπτυξη οικιστικών - εμπορικών περιοχών και μητροπολιτικού πάρκου, ενίσχυση του παραλιακού μετώπου, κατασκευή κτιρίων-τοπόσημων. Οι βασικές αρχές του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Ελληνικού και της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) που το συνοδεύει παρουσιάστηκαν στο Κεντρικό Συμβούλιο Διαχείρισης Δημόσιας Περιουσίας. Και δίνουν για πρώτη φορά ένα περίγραμμα του επενδυτικού σχεδίου, αλλά και το σύνολο των ειδικών μελετών που πρέπει να εκπονηθούν προκειμένου να οριστικοποιηθεί ο σχεδιασμός και να ξεκινήσουν τα έργα.

Η εφημερίδα «Καθημερινή» παρουσίασε τα βασικά σημεία του σχεδίου για το Ελληνικό, όπως παρουσιάστηκαν στα στελέχη της κυβέρνησης. Σύμφωνα λοιπόν με το ΣΟΑ, το ακίνητο του Ελληνικού (6.205.677 τ.μ.) χωρίζεται σε τρία διαφορετικά είδη περιοχών: το μητροπολιτικό πάρκο, τις ζώνες πολεοδόμησης (οικιστικές) και τις ζώνες ανάπτυξης (εμπορικές, τουριστικές και άλλες χρήσεις). Η κεντρική ιδέα είναι η δημιουργία πολλαπλών πυρήνων μέσα στο ακίνητο, με βασική σχεδιαστική αρχή τη λειτουργική σύνδεση του πόλου με τις οικιστικές περιοχές των παρακείμενων δήμων μέσα από συγκεκριμένες πύλες.Πώς θα επιτευχθεί η σύνδεση αυτή;

Σύμφωνα με τον προτεινόμενο από τον επενδυτή σχεδιασμό, θα δημιουργηθεί ένα εσωτερικό οδικό δίκτυο το οποίο θα συνδέεται με τις υφιστάμενες αρτηρίες σε επιλεγμένα σημεία, ώστε να αποτρέπεται η διαμπερής κυκλοφορία προς και από τις περιοχές κατοικίας των γειτονικών δήμων. Κομβικό ρόλο θα παίζει η χρήση των μέσων μαζικής μεταφοράς: τόσο των υφιστάμενων σταθμών του μετρό όσο και του τραμ (μέσω της επέκτασης του δικτύου) και των λεωφορείων. Παράλληλα, θα διαμορφωθεί ένα εκτεταμένο δίκτυο κίνησης πεζών και ποδηλάτων (περί τα 50 χλμ.).

Οσον αφορά τη διαμόρφωση του οδικού δικτύου, θα δημιουργηθούν τρεις κύριοι άξονες στην κατεύθυνση ανατολή - δύση, οι οποίοι θα συνδέουν το εσωτερικό του ακινήτου με τις λεωφόρους Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος. Επίσης, θα δημιουργηθεί μια περιφερειακή οδός γύρω από την περιοχή των εγκαταστάσεων του κανόε-καγιάκ όπου θα αναπτύσσονται οι αθλητικές εγκαταστάσεις του πάρκου. Η κυκλοφορία μέσα στις οκτώ σημαντικές διασταυρώσεις των κύριων εσωτερικών οδικών αξόνων θα γίνει μέσω κυκλικών κόμβων. Τέλος, η λεωφόρος Ποσειδώνος θα μετακινηθεί σε μήκος 1.400 μέτρων, με τα 1.100 μέτρα να υπογειοποιούνται για την ενοποίηση του ακινήτου του αεροδρομίου με το παραλιακό μέτωπο.

Παραλιακό μέτωπο

Οσον αφορά το παραλιακό μέτωπο, οι προτεινόμενες από το ΣΟΑ παρεμβάσεις εντοπίζονται σε τρεις ενότητες:

• Στον εμπλουτισμό των δύο βόρειων παραλιών του ακινήτου (πριν από τις λιμενικές εγκαταστάσεις) και την επέκταση, εμπλουτισμό και προστασία (με μικρά λιμενικά έργα) των δύο νότιων παραλιών ώστε να δημιουργηθεί ένα ενιαίο αμμώδες παραλιακό μέτωπο.

• Στη δημιουργία τουριστικού καταφυγίου σκαφών και ενυδρείου σε επιχώσεις. Προτείνεται ο επανασχεδιασμός του λιμενικού έργου στη θέση του Ναυτικού Ομίλου Ελληνικού (πρώην Ιππόκαμπου) ώστε να μετατραπεί σε οργανωμένο τουριστικό καταφύγιο μικρών σκαφών και την αναβάθμιση του ναυτικού ομίλου (ΝΑΟΑΚ) όπου και προτείνεται να συγκεντρωθούν όλες οι ναυταθλητικές δραστηριότητες των ναυτικών ομίλων της περιοχής. Επίσης, η ακτή θα επιχωθεί σε δύο σημεία (συνολικά 20.600 τ.μ.) για την προστασία και κατασκευή των υποδομών του ενυδρείου.

• Τέλος, στα έργα προστασίας των εκβολών του χειμάρρου Τραχώνων, στο βόρειο σύνορο του ακινήτου.

Ειδική μνεία γίνεται στα κτίρια - τοπόσημα, καθώς ο σχεδιασμός σε αυτή τη φάση παραμένει (αντίθετα με τις προσπάθειες στελεχών της κυβέρνησης) γενικός. Στο ακίνητο θα ανεγερθούν συνολικά εννέα ψηλά κτίρια: τα τρία θα έχουν τον χαρακτήρα τοπόσημου (εμπορικό κέντρο, ξενοδοχείο μαρίνας και ενυδρείο). Τα υπόλοιπα έξι είναι ένα κτίριο γραφείων, ένα ξενοδοχείο και ένα εμπορικό κέντρο κοντά στη λεωφόρο Βουλιαγμένης, ένα τουριστικό συγκρότημα στο νότιο άκρο του αεροδρομίου, ένα κτίριο κατοικιών στο μέσο του ακινήτου, κοντά στη λεωφόρο Ποσειδώνος, ένα κτίριο κατοικιών στη μαρίνα και, στο κέντρο του πάρκου, ένα πολυδύναμο κέντρο εκδηλώσεων. Φορέας της επένδυσης είναι η εταιρεία Hellenicon Global και η Lamda Development. Το ΣΟΑ εκπονήθηκε από το γραφείο Foster+Partners και η ΣΜΠΕ από την εταιρεία Enveco.

Λύση σε τέσσερα βασικά ζητήματα

Η κάλυψη των αναγκών σε νερό και ενέργεια, η διαχείριση των απορριμμάτων και οι κυκλοφοριακές επιπτώσεις είναι τέσσερα από τα βασικά ζητήματα που καλείται να αντιμετωπίσει η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) τόσο για την πολυετή φάση κατασκευής όσο και για τη φάση «λειτουργίας» του επενδυτικού σχεδίου στο Ελληνικό.

Ενδιαφέρουσα είναι η αναφορά της μελέτης στις αρχαιολογικές ανασκαφές.

• Διαχείριση υδάτων. Το σχέδιο περιλαμβάνει την ανασύσταση της κοίτης των ρεμάτων Τραχώνων και Αεροδρομίου, τη συλλογή των ομβρίων για την άρδευση καλλιεργειών και την επεξεργασία λυμάτων (τριτοβάθμια επεξεργασία) από το υφιστάμενο δίκτυο της ΕΥΔΑΠ για την κάλυψη αρδευτικών αναγκών. Μέχρι την κατασκευή της μονάδας επεξεργασίας λυμάτων, οι ανάγκες θα καλύπτονται από υφιστάμενες γεωτρήσεις (περίπου 1.000 κυβικά/ημέρα), ενώ όσο οι ποσότητες των παραγόμενων λυμάτων από τα κτίρια στον χώρο της επένδυσης είναι μικρές, θα χρησιμοποιούνται λύματα από το αντλιοστάσιο της ΕΥΔΑΠ στη λεωφόρο Ποσειδώνος.

• Ενέργεια. Οι ενεργειακές απαιτήσεις εκτιμώνται σε 460.000 MWh/έτος. Θα καταβληθεί προσπάθεια για μείωση των ενεργειακών αναγκών μέσω βιοκλιματικού σχεδιασμού στα κτίρια και τεχνικών μέσων (όπως η χρήση υλικών υψηλής ανακλαστικότητας και εξωτερικής μόνωσης, συστημάτων σκίασης κ.λπ.). Επίσης, θα εξεταστούν η εκτεταμένη χρήση ηλιακής ενέργειας για την παραγωγή ζεστού νερού και αντλιών θερμότητας για θέρμανση των χώρων, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σε επιλεγμένα κτίρια κ.λπ.

• Απορρίμματα. Θα δημιουργηθεί κέντρο διαλογής, μονάδα κομποστοποίησης κλειστού τύπου και σταθμός μεταφόρτωσης απορριμμάτων. Η διαχείριση των αποβλήτων θα γίνεται σύμφωνα με το 25ετές σχέδιο που έχει εκπονηθεί.

• Κυκλοφοριακό. Εκτιμάται ότι η μέση ταχύτητα στη λεωφόρο Βουλιαγμένης θα μειωθεί κατά 3 με 4 χιλιόμετρα/ώρα, στη λεωφόρο Ποσειδώνος κατά 2 χιλιόμετρα/ώρα και στη λεωφόρο Αμφιθέας κατά 2-4 χιλιόμετρα/ώρα. Αντίθετα, εκτιμάται ότι θα βελτιωθεί η ταχύτητα στη λεωφόρο Αλίμου κατά 4 χιλιόμετρα/ώρα. Στο πλαίσιο της μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων θα εκπονηθεί Μελέτη Κυκλοφοριακών Επιπτώσεων στην οποία θα προσομοιωθεί η λειτουργία του οδικού δικτύου και θα διατυπωθούν αναλυτικά οι προτάσεις για τη βελτίωση των κυκλοφοριακών συνθηκών σε όσες προσβάσεις παρατηρούνται προβλήματα κορεσμού και ουρών αναμονής.

• Αρχαιολογικές ανασκαφές. Οπως εκτιμάται, λόγω της βραχώδους σύστασης του Υμηττού, οι προσχώσεις στην περιοχή έχουν μικρό βάθος και συνεπώς τα αρχαιολογικά λείψανα βρίσκονται κοντά στην επιφάνεια του εδάφους. Οι μελετητές πιθανολογούν ότι αρχαίες θέσεις θα έχουν ήδη καταστραφεί στο παρελθόν κατά τις εργασίες κατασκευής και επέκτασης του αεροδρομίου. Σε κάθε περίπτωση, οι αρμόδιες Εφορείες Αρχαιοτήτων θα ενημερωθούν λεπτομερώς για το σχέδιο και θα θέσουν τους όρους για την υλοποίησή του.

Σύγκριση με παλαιότερες προτάσεις

Απέναντι στις τέσσερις προτάσεις που διατυπώθηκαν τα τελευταία 15 χρόνια για την τύχη του Ελληνικού τίθεται το σχέδιο της επένδυσης. Η «σύγκριση» γίνεται στο πλαίσιο της μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων, με τις τέσσερις προτάσεις να λαμβάνουν τον ρόλο εναλλακτικών για την αξιοποίηση του χώρου και φυσικά να απορρίπτονται.

Στη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) γίνεται αναφορά στο αποτέλεσμα του διαγωνισμού που είχε πραγματοποιήσει το 2004 το ΥΠΕΧΩΔΕ (συνέργεια γραφείων Serero-Fernandez-Coignet) και το οποίο επικαιροποιήθηκε από τον Οργανισμό Αθήνας το 2007. Στην πρόταση του Εργαστηρίου Αστικού Περιβάλλοντος του ΕΜΠ το 2010. Στην πρόταση Acebillo το 2011. Και τέλος στην πρόταση της Ελληνικό Α.Ε. (και του προέδρου της Σπ. Πολλάλη) το 2012. Οπως επισημαίνεται:

• Η πρόταση του ΥΠΕΧΩΔΕ είναι... η πιο «πράσινη», καθώς έχει τα μικρότερα μεγέθη πολεοδομικών αναπτύξεων, αλλά θεωρείται χαμηλής βιωσιμότητας με τα σημερινά οικονομικά δεδομένα. Να σημειωθεί ότι στην εποχή της η πρόταση είχε δεχθεί δριμεία κριτική, καθώς συγκρινόταν με τις εξαγγελίες δύο πρωθυπουργών περί μετατροπής όλου του αεροδρομίου σε πάρκο.

• Η πρόταση του ΕΜΠ συγκεντρώνει, όπως είναι επόμενο, τα «βέλη» των μελετητών, καθώς έδωσε δέσμη επιστημονικών επιχειρημάτων σε όσους αντιδρούσαν στην παραχώρηση του Ελληνικού σε ιδιώτη. Οπως εκτιμάται, η πρόταση δεν προβλέπει επαρκείς πόρους για την υλοποίησή της, επομένως θεωρείται ότι έχει χαμηλή επίδοση σε κοινωνικές και περιβαλλοντικές παραμέτρους, δηλαδή με απλά λόγια δεν είναι υλοποιήσιμη. Επιπλέον, από πολεοδομική άποψη οι μελετητές θεωρούν ότι βρίσκεται πολύ κοντά στην υφιστάμενη κατάσταση και συνεπώς στερείται οράματος.

• Οι προτάσεις Acebillo και Πολλάλη κρίνονται συγγενείς με την πρόταση της Lamda Development ως προς τη λογική του σχεδιασμού, στοχεύοντας όμως περισσότερο στην κατοικία. Η πρόταση όμως της Lamda κρίνεται ότι έχει πιο «εξωστρεφή» χαρακτήρα, καθώς στοχεύει σε μεγαλύτερη συγκριτικά παρουσία άλλων χρήσεων (λ.χ. τουρισμού, αναψυχής, αθλητισμού), ενώ δίνει μεγαλύτερη βάση στην αρχιτεκτονική, με τη δημιουργία τοπόσημων.

Σύμφωνα λοιπόν με τη μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων του έργου, η πρόταση της Lamda προκρίνεται ως περισσότερο επεξεργασμένη, επειδή υιοθετεί σύγχρονες σχεδιαστικές αρχές και αναδεικνύει περισσότερο από τις άλλες προτάσεις τον μητροπολιτικό χαρακτήρα του χώρου.

Το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) έχει και μια πρώτη κοστολόγηση. Κατ’ εκτίμηση το συνολικό κόστος της επένδυσης προσεγγίζει τα 7 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 5,6 δισ. ευρώ αφορούν τις κτιριακές αναπτύξεις. Τα έργα υποδομών (δρόμοι, τεχνικά έργα, λιμενικά, τραμ) και τα δίκτυα εκτιμάται ότι θα κοστίσουν 670 εκατ. ευρώ. Η κατασκευή του μητροπολιτικού πάρκου, των κοινόχρηστων και ανοιχτών χώρων εκτιμάται στα 460 εκατ. ευρώ, ενώ η προετοιμασία της περιοχής για την εκκίνηση των έργων στα 280 εκατ. ευρώ.